不動産の査定の仕方は？沼津市の不動産売却査定ならハウスドゥ！沼津香貫店｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 沼津香貫

皆さまこんにちは🌞
先日のお話の続きです。

『不動産の査定額はどう決定するのか⁉』

についてです。
不動産の査定方法は主に三通りあり、

・原価法
・取引事例比較法
・収益還元法

とあります。

『原価法』とは、主に中古住宅の建物の価額を出す場合に用います。
この建物を今建てたらいくら。
そこから築年数に応じて、原価を修正し、最終的な価額を求め出す方法です。

『取引事例比較法』とは、査定する物件の周辺で販売されている、もしくは過去の取引の事例から似たような条件の物件を探し、それら物件と比較させ価額を求め出す方法です。
またここには、その物件が持つ個別の長所短所も考慮し、評価をしていきます。

『収益還元法』とは、主に収益物件の査定に用いる方法です。
その物件が満室と仮定し一年間の賃料を求めます。
その年間予測賃料を利回りで割り、求め出す方法です。

私たち不動産業者が不動産の査定をする場合、土地や中古マンションは、取引事例比較法を用い、中古戸建は、弊社では原価法+取引事例比較法を用い求めます。
ここでは中古戸建の査定方法についてお話します。

物件所在地:沼津市吉田町
土地面積:50坪
建物面積:30坪
築年数:10年

この中古戸建を査定する場合、まず土地と建物は切り離して考えます。

まずレインズという、不動産会社のみ閲覧することの出来るデータベースから情報を得ます。
このレインズには、全国の現在販売されている不動産物件情報、過去の不動産成約事例などが載っています。
ここから沼津市吉田町の、現在販売されている土地のデータを出します。
それに併せて、過去の成約事例なども出します。
そのデータを元に、沼津市吉田町なら坪単価20万円と決定します。
50坪×20万円＝1,000万円となります。

次に建物です。
今現在この建物を建てたらいくらになるかを求めます。
不動産会社や金融機関にもよって評価は若干異なりますが、概ね166,000円/㎡となりますので、建物面積が99㎡（30坪）×166,000円＝1,634万円となります。
木造の法定耐用年数は22年ですから、今現在の価値に換算すると742万円と求めることができます。

そこで先ほど求めた土地の価額1,000万円と建物の742万円を合計して1,742万円の査定額となるのです。

しかしここで求めた数字は、現物の不動産を見ないで、謄本などの書類から求めた価額で所謂『机上査定』となります。
おおよその金額を知りたいお客様でしたら『机上査定』でも十分ですが、さらに詳細な価額を知りたい場合は『訪問査定』で、現物の建物の劣化状況やグレード、立地条件などを加味し、先ほどの価額に加減しながら査定額を決めます。

ただ一点知っておいていただきたいのですが、私たち不動産会社が決めた査定額で必ず売り出さなければいけないのかということではなく、あくまでも売出し価格の決定権はお客さまにあります。

不動産査定における私たち不動産会社の役割は、プロの視点から、

『◯◯といった理由から、この位の価格なら売れるであろう』

と言った根拠をお示しする事なのです。

従いまして、査定額の根拠を元に、お客さまが最終決定をして、実際に売り出したら良いかと思います。

ただこの不動産会社が出す査定額ですが、実は様々な不動産会社の思惑や裏がありますので注意が必要です。

そのお話は次回に😊